ที่ดินเด้งรับ’เอสโครว์’ ย้ำสัญญามาตรฐานคุม

กรมที่ดินเด้งรับลูกสคบ. ชงบอร์ดจัดสรรกลาง รื้อสัญญามาตรฐานบรรจุเอสโครว์เพิ่มทางเลือกซื้อขายบ้าน-คอนโดฯ ยันไม่บังคับ เหตุอสังหาฯไม่ถึงขั้นวิกฤติ -กฎให้อำนาจผู้บริโภค เจรจาแบงก์ไถ่ถอนรายแปลงได้หากผู้ประกอบการจงใจเบี้ยว-ล้มละลาย ด้านผู้ประกอบการค้าน ยันไม่ควรบังคับ ชี้สัญญามาตรฐานกลางของบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมควบคุมอยู่แล้ว แหล่งข่าวจากกรมที่ดินเปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า กรมที่ดินเตรียมเสนอต่อที่ประชุม คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง(บอร์ดจัดสรรที่ดินกลาง) ที่มีปลัดกระทรวงมหาดไทย เป็นประธาน เพื่อพิจารณาเห็นชอบให้แก้ไขเพิ่มเติม สัญญามาตรฐานกลาง สำหรับ ที่ดินเปล่า , สำหรับที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตามพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และสัญญามาตรฐานกลางสำหรับอาคารชุด ที่ออกตามความในพ.ร.บ.อาคารชุดพ.ศ. 2552 โดยเพิ่มสาระสำคัญของเอสโครว์ หรือการมีตัวกลางเพื่อรับดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ตามกฎหมายการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 ตามที่ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. ขอความร่วมมือ อย่างไรก็ดี กรมที่ดินมองว่า สามารถนำเอสโครว์บรรจุไว้ในร่างสัญญาได้ แต่ไม่สามารถบังคับให้ ผู้บริโภคต้องใช้คนกลางเพื่อมาดูแลเงินดาวน์ ซึ่งควรกำหนดใช้เป็นทางเลือกมากกว่าการบังคับ ไม่ว่าจะซื้อบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมก็ตามเพราะกรมไม่แน่ใจว่า คนกลางที่ทำหน้าที่ดูแลเงินดาวน์ จะมีความพร้อมหรือความชำนาญหรือไม่ แม้จะเป็นสถาบันการเงินก็ตาม ขณะที่ผู้บริโภคต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม หากต้องบังคับเข้าสู่ระบบเอสโครว์ ขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบันยังไม่ถึงขั้นวิกฤติ เหมือนช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ผู้ประกอบการทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมไม่ถึงขั้น ล้มละลายทิ้งโครงการ และจากการตรวจสอบพบว่า แต่ละโครงการล้วนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯที่เชื่อถือได้ มีสภาพคล่อง อีกทั้งผู้บริโภคต่างเลือกบริษัทพัฒนาที่ดินที่เขาเชื่อถือได้เช่นกัน มุมกลับกันหากมีการบังคับใช้เอสโครว์ ผู้ประกอบการอาจถึงขั้นขาดสภาพคล่องได้ จากที่สถานะทางการเงินไม่มีปัญหาเพราะสามารถนำเงินดาวน์มาหมุนทำโครงการ alt แหล่งข่าวกล่าวต่อไปว่า กรมที่ดินยืนยันว่า สัญญามาตรฐานกลางของบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ได้ระบุไว้เข้มข้นยิ่งกว่ากฎหมายเอสโครว์ กรณีผู้ประกอบการผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องและเรียกเงินดาวน์คืนพร้อมดอกเบี้ยได้ ที่สำคัญที่ผ่านมา กรมที่ดินกำหนดเพิ่มเติมในข้อสัญญามาตรฐานกลาง โดยเฉพาะ โครงการจัดสรรที่ดินให้ผู้บริโภคสามารถไถ่ถอนแปลงที่ดิน ในขณะที่ผ่อนชำระเงินดาวน์กับบริษัทพัฒนาที่ดินได้ หากเห็นว่า ผู้ประกอบการจงใจเบี้ยว หรือบริษัทกำลังล้มละลาย เพราะเงื่อนไขตามกฎหมายจัดสรร ระบุว่า ให้ผู้ประกอบการเฉลี่ยภาระหนี้เป็นรายแปลงไว้กับสถาบันการเงินที่จำนอง และแบ่งแยกแปลงที่ดินให้ผู้ซื้อไว้ให้ชัดเจน พร้อมสลักหลังโฉนดแต่ละแปลงว่าผู้ซื้อคือใคร มีภาระหนี้เท่าไหร่ เพื่อให้ ผู้บริโภครับทราบและมีกรรมสิทธิ์ในแปลงที่ดิน ทันทีหากผู้ประกอบการมีปัญหา ก็สามารถเปิดช่องให้ ผู้ซื้อเลือกที่จะเจรจากับแบงก์และโอนกรรมสิทธิ์กับสำนักงานที่ดินด้วยตนเอง โดยไม่ต้องรอผู้ประกอบการแม้จะล้มหายตายจากไปแล้วก็ตาม “ที่ผ่านมาที่ลูกบ้านซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน เพราะแปลงที่ดินทั้งผืนเป็นชื่อผู้ประกอบการ หรืออาจติดจำนองกับแบงก์หรือ บุคคลอื่น เมื่อผู้ประกอบการขาดสภาพคล่องหรือเบี้ยว ทำให้มีปัญหา แม้ลูกค้ามีเงินก้อนพร้อมโอนแต่ก็โอนไม่ได้ ต้องรอเจ้าของโครงการแบ่งแยกที่ดินสถานเดียว” แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า การแก้ไขสัญญามาตรฐานกลาง ที่บังคับใช้ตั้งแต่ปี 2545 จะต้องให้คณะกรรมการกลางพิจารณา โดยเสนอเข้าสู่การประชุม ในสัปดาห์ที่ 3 ของเดือนเมษายน 2554 แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นอยู่ที่ดุลพินิจของบอร์ดว่าจะเห็นด้วยหรือไม่ที่จะนำเอสโครว์บรรจุในสัญญามาตรฐาน ด้านนายอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไม่สามารถบังคับเอสโครว์ในสัญญามาตรฐานกลางสำหรับซื้อขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมได้ แต่จะกำหนดให้เป็นทางเลือกได้ เพราะเป็นวิธีที่เผด็จการเกินไป ที่สำคัญสคบ.ไม่ใช่เจ้าของกฎหมาย และ สัญญามาตรฐานกลางของกรมที่ดินได้กำหนดไว้ครอบคลุมลูกบ้านมีสิทธิ์ขอเงินดาวน์คืนได้ หากผู้ประกอบการเบี้ยวสัญญาหรือสร้างบ้านไม่ทันกำหนดในสัญญาระบุไว้ “ส่วนเอสโครว์ เป็นแค่การตกลงระหว่างคู่สัญญา คือแบงก์กับผู้บริโภค และต้องมีค่าใช้จ่ายซึ่งหากไม่จำเป็นก็ยังไม่ต้องใช้หากเห็นว่า เศรษฐกิจวิกฤติ ก็สามารถเลือกใช้เอสโครว์ได้ทันที”

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,622 31 มีนาคม – 2 เมษายน พ.ศ. 2554