ฟองสบู่คอนโด เติบโตหรือตื่นตูม

หลายฝ่ายห่วงปัญหา”ฟองสบู่คอนโดมิเนียม”ที่แห่เปิดหลายโครงการในช่วงไตรมาสสุดท้ายแบบก้าวกระโดด กำลังถูกจับตามองและเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิด ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยเติบโต4.6%ราคาขยับ1.4-3.4% ระบุดาวน์30%กระทบความต้องการจริง หวั่นปัญหาเก็งกำไรจะกระทบผู้ที่ต้องการที่อยู่จริง นายกฯอาคารชุด ย้ำชัดบิ๊กอสังหาฯกินแชร์คอนโดฯถึง79%ขณะที่รศ.มานพ ชี้ชัดสร้างเสร็จอีก2ปีรอโอนจะเห็นชัด ย้ำต้องเตือนก่อนแก้ปัญหา แบงก์ชาติเกาะติดปัจจัยเสี่ยง สัปดาห์ที่ผ่านมาประเด็นปัญหาฟองสบู่ได้ถูกพูดถึงอีกครั้งว่าจะเกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกับโครงการคอนโดมิเนียม “ฐานเศรษฐกิจ” จึงได้จัดสัมมนาโต๊ะกลมของ ในหัวข้อ ฟองสบู่คอนโดฯ :โตอันตรายหรือกระต่ายตื่นตูม โดยผู้ร่วมเสวนาประกอบด้วยนายนันทวัฒน์ สังข์หล่อ ผู้บริหารส่วน ส่วนวิเคราะห์เศรษฐกิจด้านอุปทาน ฝ่ายเศรษฐกิจในประเทศ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)รศ.มานพ พงศทัต นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ ภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายชาติชาย พยุหนาวีชัย เลขาธิการสมาคมธนาคารไทย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด(มหาชน) และนางสาววรางคณา อิ่มอุดม ผู้บริหารส่วน ส่วนวิเคราะห์เศรษฐกิจด้านอุปทาน ธปท. เมื่อวันทร์ที่ 8 พฤศจิกายนที่ผ่านมา alt++อสังหาฯโตตามจีดีพี นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยส่งสัญญาณเตือนปัญหาฟองสบู่ เป็นเพราะในปีนี้มีจำนวนโครงการใหม่ในปีนี้มีออกมาจำนวนมาก คาดว่าจะมีถึง 80,000 ยูนิต ซึ่งเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดดจากช่วงหลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ที่มีการพัฒนาเพียง 20,000-30,000 ยูนิต และระยะ 4-5 ปีที่ผ่ามามีพัฒนาโครงการใหม่ออกมา 60,00-70,000 ยูนิต สาเหตุสำคัญมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีแรกมีมาก จากมาตรการภาษีกระตุ้นอสังหาฯ ครึ่งปีหลังจึงมีการเปิดโครงการใหม่ออกมาจำนวนมาก ขณะที่สภาพเศรษฐกิจก็มีการเติบโต จีดีพีของประเทศก็เติบโตทำให้ธุรกิจอสังหาฯ เติบโตตามมาด้วย ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วงครึ่งปีแรกก็มีการเติบโตในอัตรา 4.6% ส่วนในปีที่ผ่านมาเติบโต 7.8% คาดว่าปีนี้จะเติบโตในอัตรา 10-11% ซึ่งเป็นผลจากการมาตรการภาษีกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ช่วงครึ่งปีแรก นอกจากนี้ จากไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้คอนโดมิเนียมในเมืองได้รับความนิยมเพิ่มสูงขึ้น ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาสัดส่วนคอนโดมิเนียมมีประมาณ 25% บ้านเดี่ยว 50% และทาวน์เฮาส์ 25% ขณะที่ 2 ปีที่ผ่านมาสัดส่วนคอนโดมิเนียมได้เพิ่มขึ้นเป็น 50% บ้านเดี่ยว 20% และทาวน์เฮาส์ 30% ซึ่งเป็นผลจากพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยน หากทุกอย่างเพิ่มมากขึ้นก็น่าจะเป็นห่วงว่าเกิดปัญหาฟองสบู่ได้ ++ราคาคอนโดฯขยับ1.4-3.4% ด้านราคาของคอนโดฯ ได้มีการปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย โดยคอนโดฯ ราคาตารางเมตรละ 50,000-80,000 บาท ปรับเพิ่มสูงสุด 3.4% ส่วนราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับขึ้นเพียง 1.4% ส่วนคอนโดฯ ราคาแพงกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวลดลง 2.9% จากปีที่ผ่านมา ซึ่งราคาที่ไม่ได้ปรับขึ้นช่วยสนับสนุนไม่ให้เกิดการแก็งกำไรในคอนโดฯ ขณะที่คนซื้อคอนโดฯ ราคายูนิตละ3 ล้านบาท ขึ้นไปนั้น 50% ซื้อด้วยเงินสด อย่างไรก็ตาม กลุ่มผู้ที่ซื้อเก็งกำไรในคอนโดฯ ยังเห็นได้บางส่วน เพราะการลงทุนให้ผลตอบแทน 3-8% ++ดาวน์30%กระทบดีมานด์จริง นายชาติชาย กล่าวเพิ่มเติมว่า ส่วนประเด็นการกำหนดวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV (Loan to Value) หรือต้องวางเงินดาวน์ 20-30% เพื่อป้องกันปัญหาการเก็งกำไรและเกิดปัญหาฟองสบู่นั้น เชื่อว่าจะกระทบต่อผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาฯ เพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง โดยเฉพาะกลุ่มผู้เช่าอพาร์ตเมนต์หันมาซื้อที่อยู่อาศัยแทนการเช่า นอกจากนี้ ที่ผ่านมาธนาคารก็รณรงค์ในการสร้างวินัยในการออม เช่น การผ่อนเงินดาวน์ผ่านธนาคาร การออมก่อนการกู้ การขอวงเงินกู้ก่อนซื้ออสังหาฯ ซึ่งได้จัดทำเป็นครั้งคราวทำให้รู้พฤติกรรมของลูกค้าได้ส่วนหนึ่ง ทำให้สามารถอ.มานพ alt++บิ๊กอสังหาฯกินแชร์79% ด้านนายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้มุมมองว่า ครั้งนี้ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาเตือนปัญหาฟองสบู่ในโครงการคอนโดฯ เป็นครั้งที่ 3 แล้ว ซึ่งปัญหาที่จะเกิดขึ้นจะต้องเกิดจากการร่วมมือของ 3 ฝ่าย ประกอบด้วย ดีเวลอปเปอร์ การเก็งกำไร และธนนาคาร หากไม่มี 3 ปัจจัยดังกล่าวร่วมมือกันก็จะไม่เกิดปัญหาฟองสบู่ ในช่วง 10 เดือนที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมยังเป็นบริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯมีมากถึง 66 โครงการ จำนวน 43,015 ยูนิต จากทั้งหมด 139 โครงการ จำนวน 56,963 ยูนิต ซึ่งสัดส่วน 79% เป็นสัดส่วนของ 10 บริษัทรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยบริษัทต่างๆ ดังกล่าวล้วนแต่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงินที่ไม่จำเป็นต้องกู้ธนาคาร สามารถออกตราสารทางการเงิน หรือกู้ ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่ากว่าแสนล้านบาท +++ เก็งกำไรเหลือ10% นายธำรง กล่าวอีกว่า การเก็งกำไรในคอนโดฯ ช่วงก่อนหน้านี้มี 20-30% ปัจจุบันเหลือ 10% เพราะมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นในทุกทำเลในระดับราคาที่ใกล้เคียงกัน ทำให้คนที่เก็งกำไรไม่มีอนาคต คนซื้อเพื่อขายต่อเป็นไปไม่ได้ แต่ผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุนปัจจุบันมี 30% และซื้อเพื่ออยู่จริง 60% ดังนั้น การซื้อเพื่อเก็งกำไรและขายต่อเพื่อฟันกำไรมาก ๆ ไม่น่าจะเกิดขึ้น และเชื่อว่าการซื้อเก็งกำไรนับวันจะน้อยลง ซึ่งที่ผ่านมา แบงก์มีประสบการณ์ ร่วมทั้ง 3 ฝ่ายที่กล่าวไปข้างต้น เมื่อปี 2540 ที่ผ่านมาต่างบาดเจ็บมามาก ปี 2550 ที่ผ่านมา มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเกิดขึ้น 82,000 หน่วย จำนวนนี้มีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเพียง 21.9% ปี 2551 มีอสังหาฯ จำนวน 83,000 หน่วย มีสัดส่วนคอนโดฯ 38.3% ปีที่ผ่านมามีสัดส่วนคอนโดฯ เพิ่มขึ้นเป็น 51% และในปีนี้คาดว่าจะมีสัดส่วนสูงถึง 55% ที่สำคัญ ราคาต่อหน่วยถูกลง เฉลี่ย 2,500,000 บาทต่อหน่วยแต่ ราคาต่อตารางเมตร จะสูงขึ้น ซึ่งประเมินว่า สถานการณ์เกี่ยวกับการเกิดฟองสบู่ที่ แบงก์ชาติเตือนมองว่าอย่างห่างไกล การเก็งกำไรในอสังหาฯ ได้ alt++ +สร้างเสร็จรอโอนจะชัด ด้านรศ.มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุติ ภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาฯ กล่าวว่า วิกฤติปัญหาฟองสบู่ที่เกิดขึ้นในปี 2540 เกิดจากโครงการคอนโดมิเนียม ที่มีกลุ่มผู้เก็งกำไรเข้ามาในตลาด ปัจจุบันการซื้อขายคอนโดฯ ก็มีความคล่องตัวสูง และเห็นว่าขณะนี้มีการเก็งกำไรเกิดขึ้นแล้วในตลาดหุ้น ที่ดิน และค่าเงินจากภาวะค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น โดยปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาฯ มองว่าไม่น่าห่วง แต่ต้องมีการบริหารจัดการให้ได้ สำหรับโครงการคอนโดฯ ที่ขายดีในปัจจุบันคงไม่สามารถชี้ได้ว่าจะเปิดปัญหาฟองสบู่ จะต้องดูในช่วงการโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม ปัญหาฟองสบู่แบงก์ชาติต้องออกมาเตือน เพราะปัจจุบันเศรษฐกิจขาขึ้น ยิ่งขึ้นเร็วต้องมีฟองสบู่ ปีที่ผ่านมาจีดีพีไทยมีถึง 7.5% ซึ่งหากเกิดฟองสบู่แตกในปัจจุบัน จะกระทบต่อกลุ่มคนชั้นกลาง จากอดีตที่เกิดกับกลุ่มคนรวย กลุ่มคนผู้มีรายได้ปานกลางจะเป็นหนี้เสีย หรือเอ็นพีแอล รศ.มานพ กล่าวอีกว่า สิ่งที่น่าเป็นห่วงในปัจจุบันคือการเข้ามาซื้อคอนโดฯ ด้วยเงินสด เพื่อปล่อยเช่า ซึ่งจะกระทบกับธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่าที่เป็นธุรกิจเอสเอ็มอี เพราะจะถูกบีบด้วยอัตราค่าเช่าจากผู้ประกอบการายใหญ่ และจากอัตราค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ใกล้เคียงกับเงินผ่อนคอนโดฯ ทำให้คนหันมาซื้อคอนโดฯ มากขึ้น ซึ่งเป็นอันตรายต่อธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ++แนะ2ทางขายบ้านและคอนโดฯ รศ.มานพ ได้แสดงความเห็นเพิ่มเติมว่า ในการซื้ออสังหาฯ ควรส่งเสริมให้ลูกค้ามีการออมเงินก่อนซื้อ เพื่อให้ผู้ซื้อมีความสามารถในการผ่อนชำระ และธนาคารจะได้เห็นพฤติกรรมว่าสามารถผ่อนชำระได้ นอกจากนี้ ธนาคารและผู้ประกอบการควรขายบ้านแบบแพ็กรวม สำหรับผู้อยู่อาศัยชานเมือง แต่ต้องทำงานในเมือง อาจจะเป็นซื้อ 2 ยูนิตในวงเงินเดียว โดยผู้ประกอบการหรือสถาบันการเงินอาจจะใช้วิธีทางการตลาดมาเป็นตัวช่วย ซึ่งปัจจุบันพบว่าผู้ที่ซื้อคอนโดฯในเมืองจะไม่ซื้อระยะยาว เมื่อปลดเกษียณก็จะออกไปอยู่นอกเมือง สิ่งสำคัญหากผู้ซื้อยังไม่มีบ้านหรือมีบ้านหลังแรกรัฐควรส่งเสริมให้ลดดอกเบี้ยจำนวนมาก ๆ แต่หากต้องซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 ก็ควรแบกรับภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้ ทั้งนี้รศ.มานพยังให้ข้อคิดที่น่าสนใจไว้อีกว่าปัจจุบันคอนโดมิเนียมที่ปล่อยเช่ากำลังถูกบีบราคา โดยเฉพาะรายเล็กที่เป็นธุรกิจเอสเอ็มอี ซึ่งเชื่อว่าในปี 2554 คอยติดตามดูว่าจะเกิดการแข่งขันอย่างไรหากราคาคอนโดฯให้เช่าราคาต่ำกว่า 1 หมื่นบาทที่จะมีการแข่งขันกันมากขึ้น ดังนั้นรัฐบาลควรหันมาส่งเสริมการเช่าคอนโดฯเพื่อการอยู่อาศัยให้มีความเข้มแข็งกว่านี้ อีกทั้งธนาคารควรลงมาตรวจสอบเซ็กเมนต์อสังหาริมทรัพย์เชิงลึกให้มากกว่านี้ เพราะปัจจุบันจะพบว่าเมื่อมีการวางเงินดาวน์ก็จะมีการเช็กเครดิตบูโรเท่านั้น เพราะหากไม่ติดตามสถานการณ์อย่างต่อเนื่องเกรงว่าอาจเกิดเหตุการณ์ที่หลายฝ่ายกำลังหวั่นไหวจนเกรงว่าจะแก้ไขไม่ทันในที่สุด alt+++ธปท.จับอาการปัจจัยเสี่ยง นายนันทวัฒน์ สังข์หล่อ ผู้บริหารส่วนวิเคราะห์เศรษฐกิจด้านอุปทานฝ่ายเศรษฐกิจในประเทศสายนโยบายการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)กล่าวว่าหัวข้อฟองสบู่คอนโด-โตอันตรายหรือกระต่ายตื่นตูมนั้น ถ้าบอก “ตื่นตูม”มันคือนิทานๆที่สอนว่า เราควรจะรอบคอบ เราควรจะระมัดระวัง ซึ่งตรงกับที่ธปท.รอบคอบและพยายามดูว่าตอนนี้เกิดอะไรขึ้น สำหรับแนวทางธปท.ปัจจุบันอยู่ระหว่างศึกษาปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อผู้ซื้อ อาทิ สถิติราคาที่มีอยู่เพื่อสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของ ระดับราคาอดีตกับปัจจุบัน ส่วนการติดตามผู้ประกอบการรายใหญ่ช่วงหลังที่ไม่ใช้สินเชื่อธนาคารนั้น ธปท.เห็นภาพผู้ประกอบการมีแนวโน้มหันมาใช้ทุนของตัวเองมากขึ้นแต่ธปท.ไม่ได้เจาะตัวเลขเป็นรายบริษัท เพราะเรื่องข้อมูลกองทุนต่างๆที่จะเกี่ยวกับปัญหาฟองสบู่นั้น ยังคงห่างไกลแต่ประเด็นที่ธปท.เป็นห่วงคือ ราคาอาจจะพุ่งขึ้นไปอย่างไร้เหตุผล หากเกิดขึ้นจะส่งผลกระทบค่อนข้างรุนแรง ” ในแง่ของธปท.พยายามจะติดตามปัจจัยจากสัญญาณต่างๆสะท้อนตัวเลขแดงทุกตัวต้องออกมาตรการมา แต่การตรวจจับอาการแล้วแม้ว่าดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบภาวะเอื้อต่อการเกิดฟองสบู่ค่อนข้างมาก แต่เป็นอาการหนึ่งที่ต้องประกอบกับหลายๆ อาการ” ข้อจำกัดครั้งที่ผ่านมา คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)คงดอกเบี้ยนโยบาย และห่วงความไม่แน่นอนจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่อาจจะเกิดปัญหากระทบภายใน ก่อนหน้ากนง.สื่อสารสาธารณะตลอดว่าทิศทางดอกเบี้ยเป็นขาขึ้น เมื่อดอกเบี้ยต่ำอย่างนี้ถ้ามีระดับราคาพุ่งระยะสั้นเร็วมากหรือ สินเชื่อมีอัตราขยายตัวเร็วมาก หากปัจจัยเหล่านี้สะท้อนทางการจะต้องทำอะไรสักอย่างแล้ว โดยยืนยันว่าปัจจุบันโครงสร้างเศรษฐกิจยังแข็งแรงและไปได้ดีขณะที่ธปท.มีความตระหนักอยู่ตลอดเวลาในสิ่งที่จะเกิดอนาคตข้างหน้าเช่นเดียวกับหมอที่คอยฉีดวัคซีนก่อนที่จะเกิดผู้ป่วย นอกจากปัจจัยดอกเบี้ยต่ำ แล้วระดับราคาที่พุ่งขึ้นไร้เหตุผล หรือสินเชื่อเพิ่มในอัตราสูงแล้วยังมีปัจจัยข้างเคียงเป็นตัวแปรที่มีความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจอื่นอีกจำนวนมาก รวมทั้งเงินทุนไหลเข้าด้วย โดยช่วง 8เดือนของปีนี้พบว่ามีเงินทุนต่างประเทศเข้ามาลงทุนโดยตรง(FDI)เฉพาะเรียลเอสเตตมีจำนวน 16,000ล้านบาทเทียบจากปีก่อนทั้งปีเกือบ 25,000ล้านบาท ขณะที่นางสาววรางคณา อิ่มอุดม ผู้บริหารส่วน ส่วนวิเคราะห์เศรษฐกิจด้านอุปทาน ฝ่ายเศรษฐกิจในประเทศ ธปท.กล่าวเสริมว่า ธปท.แสดงความกังวลในเรื่องซัพพลายจำนวนมากและพฤติกรรมการขายของผู้ประกอบการบางรายที่อาจจะเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อ และการมีผู้ประกอบการหน้าใหม่จากภาคธุรกิจอื่นที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มเข้ามา โดยจากข้อมูลภูมิภาคที่ธปท.มีสำนักงานอยู่พบว่า มีผู้ประกอบการรายเล็ก รายย่อยเริ่มเข้ามาจึงทำให้ธปท.ต้องพิจารณาด้วย อย่างไรก็ตาม ตลาดเมืองไทยในแง่ของซัพพลายนั้น การปรับตัวยังทันกับดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นซึ่งจะช่วยให้ไม่เกิดการเก็งกำไรและราคาไม่พุ่งขึ้นมากซึ่ง แตกต่างจากฮ่องกง หรือสิงคโปร์ที่ซัพพลายปรับตัวช้ากว่าเวลาดีมานด์เพิ่มขึ้นมากๆด้วยข้อจำกัด
หลายอย่าง

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,582 11-13 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553