เตือนทำเล’เสี่ยง’ราคาที่ดินปรับลด

กทม.- แอเรีย ระบุทำเลเสี่ยงต้องระวัง ทั้งน้ำท่วม -เสียง -ดินทรุด -กลิ่น -มลพิษสารพัด ย่านสนามบินสุวรรณภูมิ สุวินทวงศ์ ลาดกระบัง กิ่งแก้ว บางปู หนองเสือ เตือนซื้อบ้านต้องตรวจสอบให้ถี่ถ้วน แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร(กทม.) เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า จากกรณีที่มีทำเลใจกลางเมือง ติดแนวรถไฟฟ้า กลายเป็นทำเลฮอต ราคาที่ดินปรับตัวอย่างต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน ในเขต กรุงเทพมหานคร ก็มีพื้นที่เสี่ยง ราคาที่ดินร่วงเช่นกัน โดยเฉพาะที่ดินโซนตะวันออกของกทม. บริเวณทิศเหนือ ของสนามบินสุวรรณภูมิ แม้ว่าจะมีโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐเกิดขึ้นคือ สนามบินนานาชาติ มีนักลงทุนหลายรายต่างหลงผิด เข้าไปซื้อที่ดินพัฒนาโครงการจำนวนมาก โดยไม่มีการตรวจสอบข้อมูล ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เขตห้ามก่อสร้างอาคารสูง เนื่องจากเป็นเขตเครื่องบินขึ้น-ลง พื้นที่ที่ได้รับผลกระทบทางเสียง ละอองน้ำมัน พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วม ดินอ่อนทรุด และ ข้อจำกัดด้านผังเมือง พัฒนาบ้านเดี่ยวได้ แต่ต้องมี ขนาด 1,000 ตารางวาขึ้นไป เหล่านี้ ล้วนแต่ ส่งผลต่อศักยภาพที่ดินด้อยค่าลง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นพื้นที่รับน้ำ (ฟลัดเวย์) ตามแนวพระราชดำริของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว ไม่ต่ำกว่า 200,000ไร่ ที่ผ่านมาสนามบิน ดึงพื้นที่รับน้ำไปใช้ กว่า 20,000 ไร่ และเป็นตัวการขวางทางน้ำ ทำให้ช่วงฤดูฝน และน้ำเหนือไหลบ่า บริเวณโซนตะวันออก รอบสนามบินสุวรรณภูมิจะเกิดน้ำท่วมขังเป็นเวลานาน ทำให้ตัวบ้านมักทรุด ฉีก เนื่องจาก ดินอ่อนเหลว ผลกระทบจากมลพิษทางเสียงขึ้นลงของเครื่องบิน ไม่ต่ำกว่า 300 เที่ยวต่อวัน บริเวณสนามบิน ที่มีทั้งละอองน้ำมันและเสียงดังรบกวน ได้แก่ บริเวณถนนร่มเกล้าลาดกระบัง ถนนเจ้าคุณทหาร สุวินทวงศ์ ถนนกิ่งแก้ว ถนนวัดศรีวารีน้อย บางพลี ที่มีบ้านจัดสรรเกิดขึ้นและขายไม่ออก ส่วนรายที่อยู่เก่าก็ได้รับผลกระทบจนต้องออกมาร้องเรียน นอกจากนี้โซนด้านทิศเหนือและใต้ ของตัวสนามบิน ที่ถูกกำหนดเป็นเขตการบินห้ามพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่มีโครงการธนาซิตี้ ของคีรี กาญจนพาสน์ ปัจจุบันยังเปิดขายอยู่ ตั้งอยู่ในแนวที่เครื่องบินขึ้น-ลง พอดี ขณะที่ แหล่งข่าวจาก บริษัทเอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัดหรือ แอเรีย กล่าวว่า จากการตรวจสอบที่ดินที่แย่ที่สุด ราคาทรุดลงเรื่อยๆ คือ เขตหนอกจอก มีนบุรี ลาดกระบัง คลองสามวา ถนนประชาร่วมใจ ถนนสุวินทวงศ์ ราคาที่ดินลดลง 23% โดยที่ดินในปี 2552 ขนาดแปลง 4 ไร่ เหลือ 5,000 บาทต่อตารางวา ลดลงจากปี 2551ที่ เดิมราคา 5,200 บาทต่อตารางวา โดยปี 2553 คาดว่าหากไม่มีความเคลื่อนไหวราคาก็จะลดลงเรื่อยๆหรืออาจจะทรงตัว ขณะที่ที่ดินแปลงขนาด 16ไร่ ปี 2552 ราคา 3,800 บาทต่อตารางวา ปี 2551 ราคา 4,000 บาทต่อตารางวา ถนนประชาสำราญ ขนาด 4 ไร่ ลดลง 4-6% ปัจจุบันเหลือ 5,000 บาทต่อตารางวา ที่ดินเขตหนองจอกทั้งเขตโดยเฉลี่ยลดลง 9-15% โดยขนาดแปลง 36 ไร่ ปัจจุบัน เหลือ 3,000 บาท ต่อตารางวา ขนาด 16 ไร่ เหลือ 3,800 บาทต่อตารางวา ขนาด4ไร่ เหลือ 5,000 บาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มลดลงอีกเรื่อยๆหากไม่มีการซื้อขายและพัฒนา รวมถึงมลพิษที่เกิดขึ้น ตลอดจน ข้อจำกัดการพัฒนา มากกว่า 10 ปี และมีแนวโน้มจะถูกแช่แข็งอีกนาน นอกจากนี้ ยังมีที่ดินย่านบางปู แนวถนนสุขุมวิท จังหวัดสมุทรปราการเฉลี่ย จากราคา 11,000 บาทต่อตารางวา เหลือ 10,000 บาทต่อตารางวา ย่านบางบ่อ สุขุมวิท กม.46 สมุทรปราการ จากราคา 5,500 บาทต่อตารางวา เหลือ 5,000 บาทต่อตารางวาในปัจจุบัน และยังมีแนวโน้มปรับราคาลดลงได้อีก เนื่องจาก บริเวณดังกล่าวเป็นทำเลโรงงานอุตสาหกรรม ส่วนใหญ่จะมีกลุ่มแรงงานเป็นหลัก ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยโซนดังกล่าวมีน้อย ที่สำคัญยังมีผลกระทบเกี่ยวกับมลพิษจากโรงงาน ปัญหาน้ำท่วม ดินทรุด อีกทำเลย่านสมุทรปราการ คือ บาลพลี -บางตำหรุ บริเวณดังกล่าวเป็นโรงงานอุตสาหกรรมเป็นส่วนใหญ่ และเป็นที่นาที่สวน ราคาที่ดินลดลง ต่อเนื่อง เกือบ 10% เหลือเพียง 3,000-5,000 บาทต่อตารางวา ขณะเดียวกันยังมีหมู่บ้านดังได้พัฒนาที่ดินดังกล่าว (หมู่บ้านสิวลีแลนด์แอนด์เอ้าส์) พัฒนาบ้านเดี่ยว ราคา 3-5 ล้านบาท ต่อมา ได้ร้องเรียนและขอบ้านคืน เนื่องจากได้รับผลกระทบจากกลิ่นเหม็น และเสียงดังรบกวนของโรงงานอุตสาหกรรมฟอกหนัง โซนของถนนเทพารักษ์ กม.10 ก็เป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินลดลง จาก ราคา 38,000 บาทต่อตารางวาเหลือเพียง 35,000 บาทต่อตารางวา ลดลง 8% พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นโรงงานอุตสาหกรรม ถนนแพรกษา ที่ดินขนาด 36ไร่ ลดลงเหลือ 6,500 บาทต่อตารางวา จาก 7,000-8,000 บาทต่อตารางวา ถนนสายทองสัมฤทธิ์ เหนือสนามบินสุวรรณภูมิ ลดลง10% จากราคาตารางวาละ 10,000 บาท เหลือ 9,000 บาทต่อตารางวา ย่านอ่อนนุช ท่าแร้งบางเขน และหนองแขม ที่ใกล้โรงฝังกลบขยะ โรงฆ่าสัตว์ของกทม.อยู่แถบพุทธมณฑลสาย 3 ที่ปัจจุบัน มีผู้ประกอบการชอบซื้อที่ดินราคาถูก ตารางวา 3,000 บาท พัฒนาบ้านขายเพื่อต้องการกำไร และที่ผ่านมาก็มีลูกบ้านร้องเรียน ซึ่งทางออกควรตรวจสอบทำเลและสภาพแวดล้อมก่อนซื้อบ้านโดยโครงการควรห่างจากโรงงานอุตสาหกรรม โรงกำจัดขยะ ประมาณ 3-5 กิโลเมตร จังหวัดปทุมธานี ย่านหนองเสือ เลียบคลอง13 ลดลง 17% โดยขนาดแปลงที่ดิน 16ไร่ จาก 3,000 บาทต่อตารางวาเหลือ 2,500 บาทต่อตารางวา อย่างไรก็ดี มีการวิเคราะห์กันว่า ย่านดังกล่าว มีผังเมืองกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวทแยงขาว หรือ ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ที่สำคัญยังอยู่ในแนว ฟลัดเวย์ หลายหมื่นไร่ ที่คอยรับน้ำจากทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ระบายออกทุ่งรับน้ำบริเวณโซนตะวันออกของกทม. ส่งผลให้ราคาที่ดินแถบนี้ไม่มีศักยภาพ โดยมากแล้วผู้ประกอบการมักจะซื้อที่ดินพัฒนาโครงการไม่เกินรังสิตคลอง10 ส่วนเลยจากนั้น จะไม่นิยม แต่ก็มีบางโครงการที่มีที่ดินในมืออยู่แล้วหรือ ต้องการที่ดินราคาถูกเพื่อลดต้นทุนก็ได้หาซื้อและพัฒนาขายบ้านให้ได้กำไรสูงๆ ซึ่งมีชาวบ้านร้องเรียนมามากเช่นกัน รวมถึงระบบคมนาคมขนส่ง น้ำประปา ยังเข้าไม่ถึงพื้นที่ นอกจากนี้ลำลูกกาปทุมธานี มีหลายพื้นที่ที่ประสบปัญหาดินทรุดเนื่องจากที่ผ่านมามีการเปิดเสรีให้จุดเจาะบ่อบาดาลและสูบน้ำผลิตน้ำประปาใช้เองทั้งใช้ในกิจการโรงงาน บ้านจัดสรร แม้กระทรวงอุตสาหกรรมจะสั่งปิดบ่อไปแล้วแต่ว่าการทรุดตัวยังมีต่อเนื่อง รวมถึงการนำที่ดินที่เป็นบ่อเลี้ยงปลามาถมทำบ้านจัดสรร ที่ผ่านมามีหลายโครงการ ประสบปัญหาดินทรุดและบ้านพังลงมา ซึ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ ย่านนั้น (โครงการของบมจ.ลลิล ) ซึ่งมองว่าที่ดินบ่อปลา และที่นาที่สวน เป็นที่ดินราคาถูก ย่านนั้น ราคาเฉลี่ยปัจจุบัน 3,000-5,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งลดลงไม่เกิน 10% อย่างไรก็ดีก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ต้องตรวจสอบก่อนว่า 1. ที่ตั้งโครงการสภาพแวดล้อมดีหรือไม่ อาทิ น้ำท่วม เสียงดังรบกวน กลิ่น 2. ทำเลมีสาธารณูปโภค-บริการสาธารณะเข้าถึงหรือไม่ 3. มีลักษณะคงความเป็นพื้นที่การเกษตร(ผังเมือง) 4.สภาพพื้นผิวดินทรุดตัวหรือดินอ่อน 5.ติดข้อห้ามทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องหรือไม่ เป็นต้น ขณะที่ข้อดีของที่ดินราคาถูก มักมีนายทุนเงินเย็น เข้าไปกว้านซื้อทำประโยชน์ด้านอื่น ในอนาคตหรือ ซื้อเพื่อรอการพัฒนา หากในระยะยาว มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่ม เช่น โซนตะวันออกของกทม. รอบสนามบินสุวรรณภูมิ ที่กทม.มีแนวคิดว่าจะบีบพื้นที่รับน้ำหรือ แนวฟลัดเวย์ให้แคบลง จากพื้นที่นับแสนไร่ให้เหลือเพียงไม่กี่หมื่นไร่ หาก กรมชลประทาน ก่อสร้างคลองระบายน้ำ จากสนามบินสุวรรณภูมิ ลงอ่าวไทย จากบริเวณ บางนา-ตราด กม.19 ผ่านบางพลี บางบ่อ พร้อมทั้ง ก่อสร้างถนน ขนาด 6-8 ช่องจราจร ขนานไปตามแนวคลอง ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างดำเนินการ ซึ่งในอนาคต แนวถนนเลียบคลอง จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และพัฒนา เชิงพาณิชย์ บ้านจัดสรรได้จากที่เป็นเพียงที่ดินตาบอด บ่อเลี้ยงปลาและเรือกสวนไร่นา แต่การพัฒนาคลองยังมีปัญหาอุปสรรคค่อนข้างมากเนื่องจากที่ดินบริเวณนั้นเป็นดินเลนอ่อนเหลว อย่างไรก็ดี ที่ดินที่มีศักยภาพต่อการพัฒนาหรือไม่ หากวัดในรัศมีโดยรอบนำอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ เป็นจุดกึ่งกลาง 25 กิโลเมตร ราคาที่ดินจะด้อยศักยภาพและเสี่ยงต่อการปรับลดของราคาที่ดิน เพราะรัฐไม่สนับสนุน สาธารณูปโภค ถนน ประปาเข้าไม่ถึง การจำกัดกรอบการใช้ประโยชน์ที่ดินให้เป็นพื้นที่การเกษตรไม่ต้องการให้เกิดการขยายตัวมากขึ้น เป็นต้น หากยังจำกันได้ ตัวอย่างพื้นที่โดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ รัฐบาลทักษิณ กำหนดให้เป็นมหานครสุวรรณภูมิ หรือ จังหวัดที่ 77 ประมาณปี 2548 และต้องมีการกำหนดโซนพัฒนาเชิงพาณิชย์ ถมถนน สาธารณูปโภคลงไป ส่งผลให้มีการกว้านซื้อที่ดินจำนวนมากของนายทุน เพื่อรอการพัฒนา เพียงหวังว่า หากเมืองนี้เกิดพร้อมๆกับสนามบิน ย่านนี้จะกลายเป็นทำเลร้อนแรงทีเดียวเพราะใกล้กทม. ราคาที่ดินขยับขึ้นเป็น 100 เท่าจาก ที่นาสวน บ่อปลาราคาถูกๆ ไม่กี่พันบาทต่อตารางวา ขยับเป็นเกือบ10,000ถึง10,000บาทต่อตารางวา มีการขยับเข้าไปลงทุนกันล่วงหน้าสำหรับผู้ประกอบการ แต่พอเอาเข้าจริง แผนนี้สะดุดลงไป ส่งผลให้ต้องประกาศขายที่ดินเป็นแถวแถมขายไม่ออก ขณะที่รายที่ ลงทุนไปแล้วยิ่งกระทบหนัก เพราะ ได้ถูกจำกัดการพัฒนารอบด้านทั้งเขตการบิน เสียง ผังเมืองที่แช่แข็งที่ดินห้ามพัฒนา จากการสำรวจพบว่าหลายทำเลนำที่ดินไปพัฒนาทำที่จอดรถ ให้เช่าที่จอดรถ อู่ อุตสาหกรรม โกดัง ที่ใช้เสียงดังเป็นต้น อย่างไรก็ดีโอกาสที่จะปรับขึ้นของราคา ในแถบนั้นคงยาก เพราะหากมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม แน่นอนว่าผลที่ตามมาคือราคาที่ดินจะปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง สอดคล้องกับนายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า พื้นที่เสี่ยงส่วนใหญ่ผู้ประกอบการจะทราบอยู่แล้ว โดยเฉพาะ โซนรอบสนามบินสุวรรณภูมิ แม้ยังมีพื้นที่พัฒนาอีกมาก ราคาไม่แพง แต่ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเจ็บตัวไปหลายราย โดยมองว่าที่ดินโซนดังกล่าว โอกาสกลายเป็นทำเลทองค่อนข้างยาก ราคาที่ดินโดยเฉลี่ยจะทรงตัวไม่เพิ่มไม่ลดมากไปกว่านี้ หาก ไม่มีการเคลื่อนไหวเลยหรือ มีผลกระทบจากมลพิษก็จะทำให้ราคาลดลงได้ ทั้งนี้ สรุปว่าก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือที่ดินลงทุนอย่าตัดสินใจซื้อที่ดินราคาถูกจนเกินไป และควรตรวจสอบให้ถ่องแท้ว่า ทำเลนั้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,581 7-10 พฤศจิกายน พ.ศ. 2553