LPN-SPALI-SC-PSหุ้นเด่นกลุ่มอสังหาฯ

 ธุรกิจที่ล้มลุกคลุกคลานมากที่สุดในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง (ปี 2540) เห็นจะหนีไม่พ้น “อสังหาริมทรัพย์” ผู้ประกอบการหลายรายที่ไม่สามารถแบกรับปัญหาทางการเงินได้จำต้องปิดกิจการลง แต่หลังจากนั้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยก็เริ่มฟื้นตัว หลายบริษัทสามารถล้างขาดทุนสะสม และกลับมาสร้างผลกำไรได้อีกครั้ง นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมหลายต่อหลายโครงการยังสามารถปิดการขายได้เพียงไม่กี่ชั่วโมง
 แม้วิกฤตการณ์เศรษฐกิจโลกรอบล่าสุดจะสร้างความปั่นป่วนให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บ้านเราอีกครั้ง แต่เนื่องด้วยมาตรการภาษีจากรัฐบาล ประกอบกับการชะลอเปิดโครงการของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายเล็ก ส่งผลให้ตัวเลขผลประกอบการของเหล่าบิ๊กเนมในวงการออกมาดีกว่าที่คาดคิด อย่างไรก็ตาม คำถามที่ว่า “อสังหาริมทรัพย์ไทยอยู่ในภาวะฟองสบู่แล้วหรือยัง” กำลังกลับมาสร้างความกังวลให้หลายฝ่ายอีกครั้ง และแม้แต่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เองก็เฝ้าจับตาประเด็นดังกล่าว โดยออกมาส่งสัญญาณอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น นอกจากนี้ ยังมีปัจจัยต่างๆ ที่สร้างความกังวลให้กับผู้ประกอบการ รวมถึงนักลงทุน บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด (มหาชน)

 ประเมินแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่อยู่อาศัยในปี 2554 ว่า จะมีการเปลี่ยนแปลงหลายประการ เริ่มจากโครงสร้างการเงินของผู้ประกอบการที่จะมีหนี้เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นผลสืบเนื่องมาจากการเปิดตัวโครงการใหม่เชิงรุกในไตรมาส 2 ของปี 2553 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ในการซื้อขายคอนโดมิเนียมลดลง ปัจจัยดังกล่าวอาจจะทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานของผู้ประกอบการติดลบต่อเนื่องในปี 2554 หลังเริ่มเห็นการติดลบอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ไตรมาส 2 ของปี 2553 อีกทั้งจะทำให้ผู้ประกอบการต้องก่อหนี้เพิ่ม และอาจจะทำให้ค่าเฉลี่ยอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน(D/E)ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ปรับขึ้นมาสูงกว่า 1 เท่าอีกครั้ง

 ซึ่งปัจจัยดังกล่าวถือเป็นสัญญาณเตือนเบื้องต้นให้ผู้ประกอบการต้องเพิ่มความระมัดระวัง การเปลี่ยนแปลงประการต่อมาคือ ประเภทสินค้าในตลาดจะมีองค์ประกอบของโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์) เพิ่มขึ้น หลังกำลังซื้อคอนโดมิเนียมเริ่มชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด สังเกตได้จากความคืบหน้าของการขายโครงการต่างๆ ที่ใช้เวลาในการเปิด และปิดการขายนานขึ้น รวมถึงผลจากการที่โครงการในมือรอรับรู้รายได้ ( Backlog) คอนโดมิเนียมมูลค่า 1.35 แสนล้านบาท ณ สิ้นไตรมาส 3 ของปี 2553 จะถึงกำหนดโอนในปี 2555 ซึ่งฝ่ายวิจัยบล.เอเซียพลัสฯ มองว่า หากผู้ประกอบการต้องการมีผลการดำเนินงานที่เติบโตต่อเนื่องจะต้องมีองค์ประกอบของโครงการแนวราบเข้ามาบันทึกรายได้เพิ่มขึ้น นอกเหนือจากปัจจัย 2 ประการข้างต้นยังมีเรื่องของยอดจอง( Presale) ที่มีโอกาสหดตัวเมื่อเทียบกับยอดจองกว่า 1.6 แสนล้านบาทของปี 2553 ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงประเภทสินค้าสู่โครงการแนวราบที่ปกติมีความคืบหน้าในการขายช้ากว่าคอนโดมิเนียม
 
 ประกอบกับการที่ทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้นมีโอกาสที่จะทำให้กำลังซื้อเพื่อการลงทุน หรือเก็งกำไรลดลง อีกทั้งมีส่วนสำคัญในการกดดันราคาหุ้นกลุ่มดังกล่าวให้ราคา”ต่ำกว่าตลาด” บล.เอเซีย พลัสฯ แนะนำคงน้ำหนักการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่ “น้อยกว่าตลาด” โดยตัวเลือกการลงทุนจะโฟกัสหุ้นที่ให้ผลตอบแทนสูง มีฐานะการเงินแข็งแกร่ง และผลประกอบการเติบโต ซึ่งหุ้นที่โดดเด่นได้แก่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด(มหาชน)(บมจ.)(SPALI ) บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) และบมจ. เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น(SC) ทั้งนี้ ฝ่ายวิจัยบล.เอเซีย พลัสฯแนะนำ “ซื้อ” หุ้นทั้ง 3 บริษัท พร้อมกำหนดมูลค่าที่เหมาะสมสำหรับหุ้น SPALI ที่อัตราราคาปิดต่อกำไรต่อหุ้น(พีอี เรโช) ที่ 10 เท่า โดยจะได้ราคาที่เหมาะสมที่ 19.06 บาทต่อหุ้น แต่อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอาจทำให้การปรับขึ้นของราคาหุ้นมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไป ดังนั้นการลงทุนในหุ้น SPALI จึงควรให้ความสำคัญกับผลตอบแทนในรูปเงินปันผลมากขึ้น ส่วนหุ้น LPN นั้นบล.เอเซียพลัสฯ คาดว่า ผลประกอบการจะยังคงเติบโตในอัตราที่สูงอย่างต่อเนื่อง โดยคาดหมายกำไรปี 2554 ที่ 1,980 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.5% แต่ประเด็นที่ทำให้ LPN มีความต่างจากผู้ประกอบการรายอื่น คือ โครงสร้างทางการเงินที่แข็งแกร่ง ประกอบกับการติดตามแผนงานการเปิดตัวโครงการใหม่ และกำหนดการส่งมอบโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินงานแล้ว โดยเชื่อว่า LPN เป็นตัวเลือกการลงทุนที่มีความปลอดภัย สำหรับการลงทุนในหุ้น LPN ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในขาขึ้น และภาพรวมของอุตสาหกรรมอยู่ภายใต้แรงกดดัน เป้าหมายการลงทุนจึงควรมุ่งเน้นไปที่ผลตอบแทนในรูปเงินปันผลมากกว่าการเพิ่มมูลค่า (Capital Gain) ซึ่งคาดว่าผลตอบแทนปี 2554 จะอยู่ที่ระดับ 7% พร้อมให้มูลค่าที่เหมาะสม ณ ระดับราคา 13.32 บาท พี/อี 10 เท่า คงคำแนะนำ “ซื้อ” ส่วนการลงทุนในหุ้น SC นั้น ฝ่ายวิจัยบล.เอเซียพลัส ฯ คาดการณ์ว่าจะมีอัตราการเติบโตของกำไรปี 2554 ในอัตรา 23%
 
 โดยน่าจะมีการบันทึกรายได้จากการขายบ้านที่ระดับ 6,800 ล้านบาท และรายได้ค่าเช่า 871 ล้านบาท โดยให้ราคาเหมาะสมที่ 23.83 บาท ที่ พี/อี 6 เท่า พร้อมคงคำแนะนำ “ซื้อ” ด้านโบรกเกอร์ชั้นนำของยุโรปอย่าง “เครดิตลียองเนส์ ซิเคียวริตี้ส์ เอเชีย” หรือ ซีแอลเอสเอ ให้ความเห็นว่า หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ของไทยปรับตัวแข็งแกร่ง อีกทั้งมียอดขายเติบโตดี และเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับกำไรที่เติบโตแบบสมเหตุสมผล โดยหุ้นที่ได้รับความสนใจจากนี้ได้แก่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท( PS) และ LPN
 
 จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,597 2 – 5 มกราคม พ.ศ. 2554