ต่อยอด’บ้านหลังแรก’ ฝันเป็นจริงของคนจน หรือวิมานกลางอากาศ

ก่อนที่พรรคประชาธิปัตย์จะสิ้นสุดการดำรงฐานะพรรคการเมืองฝ่ายรัฐบาล ได้มีการออกมาตรการให้ประชาชนซื้อ “บ้านหลังแรก”ได้ด้วยอัตราดอกเบี้ย 0% เป็นระยะเวลา 2 ปี ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ สำหรับบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งถือได้ว่าเป็นนโยบายที่ช่วยกระตุ้นให้การซื้อขายบ้านเกิดความคึกคักในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา และหลายฝ่ายต่างก็เห็นพ้องไปในทิศทางเดียวกันว่า เป็นมาตรการที่ช่วยกระตุ้นให้ผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลาง ได้มีโอกาสเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้อย่างแท้จริง ในสมรภูมิการเลือกตั้งวันที่ 3 กรกฎาคมที่ผ่านมา บรรดาพรรคการเมืองต่างๆ ก็พยายามชูนโยบายประชานิยม หวังเรียกคะแนนเสียงจากคนส่วนใหญ่ในสังคม เพื่อจะได้คะแนนเสียงข้างมากและเป็นฝ่ายจัดตั้งรัฐบาล ซึ่งดูเหมือนว่านโยบายด้านที่อยู่อาศัยที่พรรคเพื่อไทยหยิบมาใช้ เป็นหนึ่งในนโยบายประชานิยมที่ประสบความสำเร็จ สามารถครองใจคนไทยส่วนใหญ่จนได้คะแนนเสียงข้างมากในที่สุด นโยบายดังกล่าวที่พรรคเพื่อไทยหยิบมาเป็นประเด็นหาเสียง ประกอบด้วย 3 เรื่องหลัก ได้แก่ การให้ประชาชนซื้อบ้านหลังแรก ด้วยอัตราดอกเบี้ย 0% เป็นระยะเวลา 5 ปี ในราคาบ้านไม่เกิน 4 ล้านบาท การเพิ่มอัตราลดหย่อนภาษีจาก 1 แสนบาทเป็น 5 แสนบาท และการลดค่าธรรมเนียมการโอน ซึ่งพิจารณาจากนโยบายดังกล่าวจะเห็นว่า พรรคเพื่อไทยพยายามที่จะชูนโยบายที่เป็นแต้มต่อเหนือพรรคประชาธิปัตย์ เพื่อสร้างความได้เปรียบในเชิงการเรียกคะแนนเสียงจากประชาชน แต่ในรายละเอียดของนโยบายดังกล่าวยังไม่ชัดเจนว่า ในที่สุดแล้วนโยบายนี้จะนำไปสู่การปฏิบัติจริงได้อย่างไร +กระตุ้นดีมานด์จริง หากพิจารณาโดยหลักการของนโยบายพรรคเพื่อไทย โดยเฉพาะนโยบายการซื้อบ้านหลังแรกด้วยอัตราดอกเบี้ย 0% เป็นระยะเวลา 5 ปี ในราคาบ้านไม่เกิน 4 ล้านบาท ถือว่าเป็นนโยบายที่ดีในการที่จะช่วยเหลือให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้ง่ายขึ้น เพราะช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายที่ต้องแบกรับจากอัตราดอกเบี้ยที่จะต้องจ่ายให้กับสถาบันการเงิน เพราะอัตราดอกเบี้ย 0% จะช่วยทำให้ผู้ซื้อบ้านประหยัดไปมาก โดยสมมติฐานจากการคำนวณ สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านระดับราคา 1.5 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ย 6.5% ระยะเวลากู้ยืม 30 ปี ลูกค้าจะต้องผ่อนค่างวดรายเดือนในอัตราเดือนละ 9,481.03 บาท ซึ่งในเดือนแรกจะเสียดอกเบี้ยสูงถึง 8,134 บาท หากคำนวณ 60 เดือน หรือ 5 ปีแรก ผู้ซื้อบ้านต้องเสียดอกเบี้ยรวม 456,960 บาท ถือว่าเป็นวงเงินที่สูงเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แสดงความเห็นถึงนโยบายดังกล่าวว่า เป็นนโยบายที่ดีและจับต้องได้จริง และเป็นการช่วยเหลือโดยตรงถึงผู้บริโภค ซึ่งบ้านระดับต่ำกว่า 4 ล้านบาทนั้น ลูกค้าส่วนใหญ่ที่ซื้อก็ถือว่าเป็นกลุ่มคนที่มีฐานะปานกลางและรายได้น้อย ถือได้ว่าเป็นนโยบายที่ช่วยเหลือทั้งภาคสังคมและช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยตรง เพราะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีธุรกิจเชื่อมโยงต่อเนื่องไปอีกหลายธุรกิจ สอดคล้องกับนายปัญญา สกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่เห็นว่านโยบายดังกล่าวจะทำให้ประชาชนเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น เพราะปัจจุบันยังมีประชาชนอีกกว่า 50% ของประชากรไทยที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเอง alt+ผู้ได้ประโยชน์มีจำกัด คงต้องยอมรับว่าบ้านระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คือ ฐานใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะคนส่วนใหญ่ของสังคมไทยยังคงเป็นผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง แต่การที่พรรคเพื่อไทยขยับนโยบายให้ผู้ซื้อบ้านได้ในราคาไม่เกิน 4 ล้านบาทนั้น ก็เพื่อที่จะขยายฐานเสียงและสร้างจุดแตกต่างให้เหนือกว่าพรรคประชาธิปัตย์ จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ที่เปิดเผยถึงโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมานั้น จะพบว่าที่อยู่อาศัยระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่ผู้ประกอบการเปิดตัวใหม่มีสัดส่วนถึง 65% ด้วยจำนวน 35,204 หน่วย จากจำนวนทั้งหมดที่เปิดตัว 54,149 หน่วย ซึ่งระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีสัดส่วนมากที่สุด 36% ด้วยจำนวน 19,423 หน่วย หากพิจารณาจากข้อมูลดังกล่าวอาจจะทำให้ดูเหมือนว่า นโยบายดังกล่าวเป็นการช่วยเหลือคนส่วนใหญ่ให้มีที่อยู่อาศัย แต่นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูลย์ ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัยมองในมุมแตกต่างไปว่า นโยบายดังกล่าวไม่ได้ก่อให้เกิดประโยชน์ในวงกว้าง มีเพียงประชาชนจำนวนหนึ่งเท่านั้นที่ได้รับผลประโยชน์ อีกทั้งรัฐบาลยังต้องหาเงินมาเพื่อชดเชยกับรายได้ที่สถาบันการเงินต้องสูญเสีย เพราะเชื่อแน่ว่าสถาบันการเงินที่จะร่วมนโยบายนี้ต้องเป็นของภาครัฐ โดยหากตั้งสมมติฐานการปล่อยกู้ให้กับประชาชนรายละ 1 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยประมาณ 6% ในระยะเวลา 5 ปี รัฐจะต้องชดเชยเงินในส่วนอัตราดอกเบี้ยที่สูญเสีย 30% หรือเท่ากับปีละ 6,000 บาทต่อราย หรือเท่ากับ 30,000 บาทต่อราย และหากรัฐบาลมีวงเงินสำหรับโครงการดังกล่าว 1 แสนล้านบาท รัฐบาลก็จะต้องเตรียมเงินเพื่อชดเชยไว้เท่ากับ 30,000 ล้านบาท ขณะที่ผู้ที่จะได้รับประโยชน์ก็จะมีประมาณ 1 แสนราย แต่หากรัฐบาลมีวงเงินสำหรับโครงการดังกล่าวเพียง 50,000 ล้านบาท ก็จะมีผู้ได้รับผลประโยชน์แค่ 50,000 ราย ซึ่งงบประมาณที่รัฐบาลสูญเสียกับผู้ที่ได้รับประโยชน์ยังอยู่ในวงจำกัด นี่ยังไม่ได้คิดถึงจำนวนผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาสูงสุด 4 ล้านบาท จำนวนของผู้ได้รับผลประโยชน์ก็ลดลงตามไปด้วย +ขาใหญ่รับทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าในที่สุดแล้วประชาชนผู้มีรายได้ระดับใดก็ตามที่จะได้รับประโยชน์ หรือจะมีจำนวนมากน้อยเพียงใดจากนโยบายของพรรคเพื่อไทย แต่ผู้ที่ได้รับประโยชน์โดยตรงอย่างเต็มที่ คือ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ โดยเฉพาะที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯอันดับต้นๆ เพราะผู้ประกอบการเหล่านี้ ล้วนแต่มีศักยภาพในด้านธุรกิจที่อยู่เหนือบริษัทรายกลางและรายเล็กและมีส่วนแบ่งการตลาดรวมกว่า 70% ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบัน แต่บริษัทใดจะได้รับประโยชน์มากน้อยกว่ากันนั้น ก็ขึ้นอยู่กับศักยภาพและความพร้อมในการที่จะพัฒนาสินค้าออกมารองรับกับความต้องการตลาด ที่ดูจะโดดเด่นและได้รับอานิสงส์จากนโยบายนี้อย่างมาก คงจะหนีไม่พ้นยักษ์ใหญ่อันดับ 1 อย่างบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) ที่เป็นผู้นำตลาดในปัจจุบัน โดยเฉพาะกับสินค้าระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งบมจ.พฤกษา มีบ้านพร้อมขายหากรัฐบาลประกาศใช้นโยบายดังกล่าวประมาณ 5,000-6,000 ยูนิต และหากดูจำนวนการเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา บมจ.พฤกษา ก็มีสินค้าเปิดตัวมากที่สุดเป็นอันดับ 1 มีส่วนแบ่งถึง 19% ด้วยจำนวนการเปิดตัวใหม่ 32 โครงการ จำนวน 10,147 หน่วย มูลค่า 23,799 ล้านบาท นอกจากนี้ หากดูในอันดับ 2-7 ของผู้ที่เปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรก ก็ล้วนแต่เป็นบริษัทที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯแทบทั้งสิ้น ซึ่งหมายความว่าบริษัทเหล่านี้จะได้รับอานิสงส์จากนโยบายดังกล่าวมากที่สุด ไม่ว่าในรายละเอียดของโครงการจะออกมาอย่างไร ขอให้นโยบายดังกล่าวถูกปฏิบัติได้จริง +ห่วงนโยบายขายฝัน แม้ว่าโดยหลักการแล้วนโยบายที่ออกมาจะดีเพียงใดก็ตาม แต่หากไม่สามารถนำไปสู่การปฏิบัติที่แท้จริงได้ก็คงจะไม่เกิดประโยชน์ใดๆ ทั้งสิ้น ซึ่งประเด็นนี้ล้วนแต่เป็นสิ่งที่ภาคเอกชนทุกฝ่ายยังขาดความมั่นใจ เพราะรายละเอียดของนโยบายและแนวทางปฏิบัติ ยังไม่ได้ถูกกำหนดออกมาอย่างชัดเจน โดยเฉพาะประเด็นของแหล่งเงินทุนที่จะเข้ามาใช้โครงการดังกล่าว ก็ยังไม่มีความชัดเจน อีกทั้งปริมาณของเงินทุนที่จะนำมาใช้ก็มีปริมาณจำนวนมาก รัฐบาลจะนำมาจากที่ใด เพราะรัฐบาลไม่ได้มีนโยบายด้านที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวที่ต้องดำเนินการ ยังคงมีนโยบายด้านอื่นๆ อีกจำนวนมาก ที่ล้วนแต่ต้องใช้เงินทุนมหาศาลเข้ามาเป็นตัวขับเคลื่อนทั้งสิ้น ซึ่งในที่สุดแล้วภาคเอกชนก็เป็นห่วงว่า มาตรการดังกล่าวอาจเป็นแค่เกมการเมืองเรียกคะแนนเสียงเท่านั้น หรือหากเกิดขึ้นจริง ก็อาจจะต้องมีเงื่อนไขหรือข้อกำหนดที่ยุ่งยากที่คนจำนวนน้อยเข้าถึงและในที่สุดก็ไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ต่อระบบเศรษฐกิจแต่อย่างใด

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,655 24-27 กรกฎาคม พ.ศ. 2554