ครึ่งหลังไม่หวั่นการเมืองแกว่ง

ผ่านพ้นครึ่งปีแรกไปเป็นที่เรียบร้อยแล้ว หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ร่วมกับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และกรมที่ดิน จัดงานสัมมนา”ครึ่งปีเศรษฐกิจไทย ครึ่งหลังอสังหาริมทรัพย์”ขึ้น เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2554 ณ โรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชั่น โดยมีประเด็นการบรรยายพิเศษ และเสวนาถึงภาพรวมของตลาดอสังหาฯ และแนวโน้มของธุรกิจที่จะเกิดขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังนับจากนี้ จากผู้ทรงคุณวุฒิและวิทยากรที่อยู่ในธุรกิจเพื่อเห็นทิศทางนับจากนี้ ++กรมที่ดินหนุนอสังหาฯ บทบาทของกรมที่ดินต่อการส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายอนุวัฒน์ เมธีวิบูลวุฒิ อธิบดีกรมที่ดินให้มุมสะท้อนที่ว่า การพัฒนาที่ดินทั้งอาคารชุดและบ้านจัดสรร มักมองคนละมุม ในมุมผู้ประกอบการในฐานะผู้พัฒนา ต้องการความยืดหยุ่น ผ่อนปรน เพื่อเอื้ออำนวยต่อการทำโครงการ ขณะที่กรมที่ดินในฐานะผู้ออกกฎระเบียบข้อบังคับ ต้องไล่ตาม กำกับดูแล ให้อยู่ในกติกา และป้องปราบการเอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค ดังนั้น จึงมีสองส่วนในคราวเดียวกันทั้งผ่อนปรนและควบคุม ตัวอย่างล่าสุดได้อนุญาตให้เจ้าของที่ดินที่มีแปลงที่ดินขนาดเล็ก เข้าสู่ระบบการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย เกี่ยวกับการจัดทำสาธารณูปโภค อาทิ สวนสาธารณะ ถนน ประปา ฯลฯ กรณีที่ดิน อยู่ในเขตกทม.เทศบาล 2 ไร่ จัดสรรได้ 32 แปลง หากพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ กำหนดให้เพียง 20 แปลง ที่ดินตั้งอยู่เขตอบต. ต้องมีที่ดินไม่เกิน 4 ไร่ จัดสรรได้ 40 แปลง เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และดึงผู้ประกอบการเข้าระบบกฎหมายเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค ส่วนคอนโดมิเนียม ได้แก้ไขกฎหมายอาคารชุดโดยเฉพาะคำนิยามให้มีความชัดเจนขึ้น เพื่อป้องกันการหลบเลี่ยงนำบ้านจัดสรรจดทะเบียนอาคารชุด เช่น คอนโดมิเนียมต้องมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน 20 ตารางเมตร มีห้องน้ำในตัว สูงไม่เกิน 3-4 ชั้น และ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่กำหนดให้ อาคารชุดต้องผ่านกฎหมายสิ่งแวดล้อมหรือ อีไอเอก่อนจึงจะเปิดให้ขายได้ รวมถึงการร่วมมือกับธอส.จัดทำศูนย์ข้อมูลเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม การซื้อขายเพื่ออำนวยความสะดวกต่อผู้ซื้อ alt++ซัพพลายสะสม3แสนหน่วย ขณะที่ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย มองว่า หลังจากที่หมดอายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย ขณะที่ ปริมาณที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโดมิเนียม ซึ่งครึ่งปีหลัง 2554 นี้ คงต้องรอท่าทีรัฐบาลใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ เพราะต่างชูนโยบายกระตุ้นให้คนมีบ้าน อย่างไรก็ดีพบว่าปริมาณที่อยู่อาศัยจะเป็นซัพพลายในระบบ ไปจนถึงปี 2555 จำนวน 3 แสนหน่วยเฉลี่ยปีละ1 แสนหน่วย ที่ต้องแข่งขันอย่างรุนแรง และค่ายใหญ่บางค่าย จากที่ไม่เคยทำบ้านแนวราบ ก็มาลงทุนแชร์ตลาดส่วนนี้ ค่ายไหนที่ทำบ้านราคาสูง ก็ขยับลงมาแข่งขายบ้านระดับราคา 1-2 ล้านบาทกันมากขึ้น ทั้งนี้ ทำเลถือเป็นเรื่องสำคัญโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้ายังไปได้ดี ที่สำคัญคือว่า การเมืองไม่เป็นปัจจัยที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ กระทบ เพราะธุรกิจนี้จะอิงกับเศรษฐกิจโดยรวม แต่หากเมื่อใดการเมืองไปกระทบกับเศรษฐกิจ ก็จะเป็นตัวฉุดให้อสังหาฯกระทบตามมา ++รถไฟฟ้าดันอสังหาฯโต ด้านนายเริงศักดิ์ ทองสม หัวหน้ากลุ่มพัฒนาการขนส่งระหว่างเมือง สำนักพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) ระบุถึงแผนการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าในส่วนที่สนข.รับผิดชอบ ว่า นับตั้งแต่ปี 2535 จนถึงสิ้นปี 2554 นี้ คาดว่าจะมีเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งบีทีเอส เอ็มอาร์ที และแอร์พอร์ตลิงค์ รวม 74.6 กิโลเมตร ซึ่งใช้ระยะเวลาการพัฒนาเกือบ 15 ปี ซึ่งตามแผนมีจะต้องมีระยะทางรวม 200 กิโลเมตร เนื่องจากที่ผ่านมามีการปรับแผนการพัฒนาตลอดเวลา ขณะที่ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ก็มีการลงทุนพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ เพิ่มขึ้นอย่างมาก ซึ่งภายในปี 2558 คาดว่าจะมีการเพิ่มระยะทางรถไฟฟ้ารวม 150 กิโลเมตร และตามแผน 20 ปี จะต้องเพิ่มระยะทางให้ได้ 509 กิโลเมตร บางสายจะต้องแล้วเสร็จตั้งแต่ปี 2559 ไล่ไปตั้งแต่ปี 2562 และ 2572 ตามลำดับ โดยนายสุพจน์ ทรัพย์ล้อม ปลัดกระทรวงคมนาคม จี้ติดทุกโครงการ และยังรอการอนุมัติหรือเห็นชอบอีกหลายโครงการ สำหรับความคืบหน้าของการดำเนินการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ นั้น สายสีม่วงช่วงเตาปูน-บางใหญ่ คืบหน้าไปแล้วกว่า 20% สายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-บางแค,บางซื่อ-ท่าพระ นับตั้งแต่วันที่ 23 มิถุนายนที่ผ่านมา ผู้รับเหมาได้เข้าสำรวจสาธารณูปโภคแล้ว โดยเดือนตุลาคมจะเข้าก่อสร้างเต็มพื้นที่ตลอดสาย ส่วนสายสีน้ำเงินนั้นพบว่าได้เงินมาช้าไป 1 เดือน เดิมจะได้รับพฤษภาคม 2554 ที่ผ่านมา แต่ก็ได้ให้มีการสั่งจ้างไปก่อนแล้ว ล่าสุดนั้นสายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ ก็อยู่ระหว่างการประกวดราคา เช่นเดียวกับช่วงหมอชิต-สะพานใหม่ ก็เตรียมประกวดราคาในเร็ว ๆ นี้เนื่องจากรอผลกระทบสิ่งแวดล้อมเท่านั้น จากการปรับแบบก่อสร้างช่วงสถานีวงเวียนหลักสี่ บางเขน ส่วนช่วงสะพานใหม่-คูคต จะดำเนินการตามแผนระยะต่อไป ในส่วนสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต ผ่านการเห็นชอบเรื่องสิ่งแวดล้อม โดยจะก่อสร้างไปถึงมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ศูนย์รังสิต โดยล่าสุดต้องขออนุมัติงบเพิ่มจากครม.ในรัฐบาลชุดใหม่เนื่องจากวงเงินค่าก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นกว่าเดิมอีกกว่า 10,000 ล้านบาท เนื่องจากความล่าช้าของการดำเนินโครงการ เช่นเดียวกับช่วงศาลายา-ตลิ่งชัน ขณะนี้การรถไฟแห่งประเทศไทย ก็ได้ออกแบบแล้วเสร็จ อยู่ระหว่างการส่งรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม สายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี ผ่านสิ่งแวดล้อมไปเรียบร้อยแล้ว อยู่ระหว่างการจัดหาที่ปรึกษาออกแบบรายละเอียดของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย โดยเป็นรถไฟฟ้าโมโนเรลตลอดสาย ในส่วนของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-ศรีนครินทร์-สำโรง เดิมเป็นแผนของปี 2572 กระทรวงคมนาคมก็จะเร่งผลักดันก่อน เพื่อแก้ปัญหาจราจร โดยจะแบ่งการก่อสร้างออกเป็น 2 ช่วง โดยใช้รถโมโนเรลเช่นเดียวกับสีชมพู คาดว่าประมาณปี 2555 จะส่งเรื่องให้ครม.อนุมัติดำเนินการ ดังนั้น หากสามารถเร่งดำเนินการได้สำเร็จตามแผนที่กำหนดไว้ สนข.เชื่อว่าจะมีส่วนช่วยกระตุ้นการพัฒนาทางเศรษฐกิจ โดยเฉพาะการเติบโตภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้นในหลาย ๆ พื้นที่ที่รถไฟฟ้าผ่านอย่างแน่นอน ++ครึ่งปีหลังแบงก์แข่ง0% นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองทิศทางอสังหาฯ ในปีนี้ว่า ปริมาณซัพพลายใหม่ที่จะออกสู่ตลาดจะมีปริมาณลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา ซึ่งนับว่าเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ นอกจากนี้ยังมีแคมเปญดอกเบี้ย 0% ที่ผู้ประกอบการจะร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์นำออกมาใช้กระตุ้นตลาด เพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด โดยคาดว่าช่วงครึ่งปีหลังปริมาณสินเชื่อปล่อยใหม่น่าจะมีมูลค่า 75,000-1 แสนล้านบาท ++ธอส.ปล่อยโปรเจ็กต์โลน นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวถึงปริมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในไตรมาสแรกที่ผ่านมา ว่ามีมูลค่าประมาณ 82,000 ล้านบาท ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา 25% ที่มีมูลค่าประมาณ 1.1 แสนล้านบาท โดยธอส.มีส่วนแบ่งประมาณ 28% ธนาคารพาณิชย์มีส่วนแบ่งประมาณ 62% ส่วนสินเชื่อคงค้างมีอยู่ประมาณ 1.9 ล้านล้านบาท คาดว่าภายในครึ่งปีหลังยอดสินเชื่อคงค้างจะมีมูลค่าถึง 2 ล้านล้านบาทอย่างแน่นอน โดยธอส.มีส่วนแบ่งประมาณ 1 ใน 3 ของตลาด แต่อย่างไรก็ตาม หากเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ ปีนี้มีแนวโน้มที่แย่ลงกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากไม่มีมาตรการกระตุ้น แต่ทิศทางอสังหาฯ น่าจะดีขึ้นในช่วงปลายปีนี้ เพราะจากการจัดทำดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการ ที่มองไปในอีก 6 เดือนข้างหน้าส่วนใหญ่ยังมองตลาดว่ามีแนวโน้มที่ดีขึ้น ซึ่งทางธอส.กำลังจะพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการให้กับผู้ประกอบการด้วย ++ยอดขายวูบ50-60% ด้านดร.ไพโรจน์ สุขจั่น นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุถึงภาวะการแข่งขันในธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ว่ามีการแข่งขันที่รุนแรง ส่งผลให้ราคาอสังหาฯ ปรับขึ้นไปเพียง 3-5% ทั้งที่ต้นทุนได้ปรับเพิ่มสูงกว่ามาก โดยเฉพาะราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มสูงขึ้นมากจนบางทำเลไม่สามารถซื้อมาพัฒนาโครงการได้ ขณะที่ภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ในปีนี้ก็เริ่มมีปัญหา เห็นได้จากภาวะการขายที่ลดลง 50-60% เพราะไม่มีมาตรการมากระตุ้น ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้น ต้นทุนสูงขึ้น จากราคาน้ำมัน ดอกเบี้ย วัสดุก่อสร้าง และคู่แข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นหลังเปิดเสรีเศรษฐกิจอาเซียนในปี 2558 อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยบวกที่มากระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ในช่วงครึ่งปีหลัง ได้แก่ ระบบขนส่งมวลชนเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้น ราคาอสังหาฯ ไม่ปรับเพิ่ม และภาวะการเมืองที่ไม่มีความวุ่นวาย ขณะที่ธนาคารส่วนใหญ่ยังมีการแข่งขันกันรุนแรงมากในการให้สินเชื่อ จึงทำให้มีแคมเปญดอกเบี้ยต่ำให้กับผู้บริโภค นอกจากนี้ พรรคการเมืองต่างๆ ที่มีนโยบายกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯ ก็เป็นปัจจัยบวกอีกประการหนึ่งด้วย

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,649 3-6 กรกฎาคม พ.ศ. 2554